Cláusula de preferência é uma garantia que dá o direito a uma das partes de igualar uma proposta feita por outra parte sobre um item que está sendo negociado. Mas pode esconder armadilhas!
José Carlos Martins F. de Mello
Negociador da Valor Agregado
Seu cliente lhe informa que um concorrente quer tomar o seu lugar e acaba de oferecer condições melhores que as suas. Informa também que você continuará como fornecedor se igualar a proposta. Você aceita, iguala as condições propostas, mas exige uma cláusula no novo contrato: o cliente te dará a oportunidade de igualar as condições todas as vezes em que isto acontecer. Você incluiu uma Cláusula de Preferência no novo contrato. Veja outro exemplo.
Sua indústria cresceu, precisa de novas instalações e é preciso alugar um galpão para instalar as máquinas e escritórios. É um investimento alto e você pode perdê-lo se o proprietário decidir vender o imóvel no fim do contrato. Sua empresa não tem recursos para comprar o imóvel agora, mas não deseja correr o risco de perder o investimento no futuro. Esta questão difícil pode ter solução com a inserção de uma Cláusula de Preferência no contrato de locação. Veja como!
A CLÁUSULA DE PREFERÊNCIA
Cláusula de preferência, right of first refusal ou matching right ou ainda right of first offer é uma garantia contratual que dá o direito a uma das partes de igualar qualquer proposta feita por uma terceira parte sobre um item que está sendo negociado.
Voltamos ao aluguel do galpão: você pode incluir no contrato uma cláusula que lhe dá o direito de comprar o imóvel se igualar qualquer proposta que o proprietário receber de uma terceira parte. Esta cláusula pode se tornar uma situação ganha + ganha para todas as partes, mas existem alguns riscos a evitar. Veja como evitar problemas com a cláusula de preferência.
DEVE SER NEGOCIADA COM CUIDADO
A cláusula de preferência pode ser uma opção ganha + ganha, mas pode se transformar em uma armadilha se não for bem negociada. Por exemplo, caso você iguale a proposta para adquirir o galpão, a competição estará encerrada ou se iniciará uma guerra de ofertas? É claro que do ponto de vista do inquilino é melhor que a concorrência termine com a oferta, mas o proprietário pode relutar em aceitar e preferir que a concorrência continue. Sendo assim, esta condição deve estar bem estabelecida nos termos da cláusula.
Outro fator importante é o tempo de resposta. Como detentor do direito de preferência, é vital negociar quanto tempo você dispõe para igualar a proposta. Caso isto não esteja bem definido no contrato, o proprietário pode pressionar exigindo sua resposta em um tempo muito curto, o que pode, por exemplo, a dificultar obtenção de um financiamento.
Algumas vezes, os termos da cláusula de preferência exigem que o detentor do direito (o locatário, no nosso exemplo) aceite ou rejeite a proposta antes de serem feitas ofertas aos terceiros. Se ele não fechar, perderá o direito de continuar na disputa. Como locatário (detentor do direito) nunca aceite esta cláusula e vamos entender o motivo. Suponha você avalie o galpão em 700 mil reais e o que mercado está fraco. Veja as alternativas:
- Se você tem simplesmente o direito de igualar a melhor oferta que o proprietário conseguiu, você pode ter uma barganha e comprar o imóvel por um preço bem baixo: 550 mil, por exemplo.
- Se a cláusula exigir que você aceite ou recuse a proposta antes que seja oferecida ao mercado, o proprietário pode pedir um valor maior (900 mil, por exemplo) você pode ficar em uma armadilha. Você terá que pagar um valor maior para não correr o risco perder seu investimento na fábrica!
CLÁUSULA DE PREFERÊNCIA NO AGRONEGÓCIO, HERANÇAS E SOCIEDADES
Cláusulas de preferência podem ser úteis em muitas situações. Veja alguns exemplos:
- Se você vender parte do seu imóvel rural, pode incluir uma cláusula de preferência caso o novo proprietário decida vendê-la mais tarde. Essa pode ser uma forma inteligente de se livrar de vizinhos indesejáveis no futuro.
- Herdeiros de bens imóveis podem incluir cláusulas de preferência para comprar bens dos outros herdeiros e manter a propriedade na família.
- Sócios podem incluir cláusulas de preferência para adquirir cotas dos outros sócios evitando sócios indesejados.
Este exemplo mostra que cláusulas de preferência podem ser perigosas e não são para amadores. Consulte a Valor Agregado caso deseje incluí-las em seus contratos.
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